저는 현재 신축 건물에 살고 있으며, 건물이 다 지어질 때쯤 전세 1억 7천천만원에 계약을 진행했으며, 현재 들어와서 살고 있습니다. 건물이 다 지어지기 전에 제가 등기를 진행했으며, 건물에는 5억 9천만원의 저당이 잡혀 있습니다.(건물이 다 지어진 후 은행이 등기를 들어옴)
현재 집주인은 해당 건물 외에 다른 건물을 짓고 있는데 그로 인해 저당잡힌 금액을 갚을 수 없는 상황이기에 은행에서 집주인에게 제 등기가 은행보다 앞서 1순위로 되어 있으니, 등기를 빼서 뒤로 미루든가 아니면 1순위에 해당되는 1억 7천만원을 우선 갚으라고 이야기 했다고 하네요.
문제는 집주인이 1억 7천만원을 당장 갚을 수 없으니 저에게 계약서는 그대로 두고 등기를 다른 곳에 옮겼다가 다시 등기를 하자고 부탁을 하는 상황입니다. 그렇게 되지 않는다면 본인은 다른 방법이 없기 때문에 제가 계약한 방을 뺄 수 밖에 없다고 이야기 하며 부탁한다고 이야기 하네요.
저는 계약서에 전입온 날짜로 꼐약이 되어 있으며, 해당 날짜에 전입신고를 진행하고 확정일자를 받았습니다. 그런데 제가 집주인이 이야기 한데로 등기를 이전해주게 되면 재가 받았던 확정일자나 이런 권리들이 전부 무효가 되는 것인데, 여기서 제가 등기를 한다고 하면 제가 법적으로 받는 불이익은 뭘까요? 현재 해당 건물에는 저 포함 전세 3명과 월세까지 포함하여 20가구가 살고 있는데 어떻게 해야 할지 고민됩니다.
답변 드립니다.
신축건물에 입주하면서 은행 근저당보다 먼저 1순위로 전세권 설정등기를 하는 상황인 것 같습니다. 집주인의 부탁으로 전세권 등기를 이전했다 하더라도 전세계약서 자체가 무용지물이 되는 것은 아닙니다. 전입신고와 확정일자를 받아놓은 것도 그대로 유효합니다. 이로 인해 경매가 진행된다 하더라도 대항력과 우선변제권이 존재하게 됩니다.
대항력
- 대항력은 일반적으로 임차인이 전세권 등의 권리를 행사할 수 있도록 법률이 부여한 권리를 나타냅니다. 이는 주로 입주자가 전세금을 반환받거나 보증금을 회수하기 위해 사용됩니다. 대항력이 있는 경우, 해당 입주자는 집주인이나 새로운 소유자 등에게 전세금 반환 또는 보증금 회수를 요구할 수 있습니다.
우선변제권
- 우선변제권은 임차인이 근저당권이 설정된 집이 경매에 걸릴 경우, 그 보증금이나 전세금 등을 우선적으로 변제할 수 있는 권리를 의미합니다. 이 권리는 확정일자를 기준으로 합니다. 확정일자는 전입신고와 함께 전세계약서에 기재된 날짜로, 이 날짜가 근저당권 설정일보다 앞서는 경우 우선적으로 변제권을 주장할 수 있습니다.
- 대항력과 우선변제권의 중요성: 임차인 보호: 대항력과 우선변제권은 임차인을 보호하고, 임차인이 근저당권이 설정된 집의 상황에서도 일정한 권리를 가지게 합니다.
임대인이 전세권 설정등기를 하지 않는 현실에서, 확정일자는 임차인을 보호하기 위한 제도 중 하나입니다. 확정일자를 받은 날이 근저당권 설정일보다 앞서면, 임차인은 경매 시 우선변제권을 주장할 수 있고, 이로써 낙찰인이 보증금을 인수할 때까지 집을 비워주지 않아도 됩니다.
다만, 주의해야 할 점은 집주인이 새로운 계약서를 작성하라거나 다른 곳으로 전입한 뒤 다시 오라는 등 무리한 부탁을 한다면, 기존의 대항력과 우선변제권이 손실될 수 있으므로 주의가 필요합니다.