현재 신혼집을 알아보고 있는데, 마음에 드는 아파트를 발견했습니다. 전세 1억 8천만원이며 융자가 1억 4천만원(최고가는 1억 4천9백만원)인데요. 아파트의 현재 시가는 3억 7천 정도로 저희가 이 아파트를 계약해도 문제가 없을까요?
답변 드립니다.
네, 질문하신 내용을 보면 일단 신혼집을 전세로 들어가시겠다는 얘기로 이해되는데요. 이런 경우에는 융자가 있는 집, 즉 근저당권이 설정된 아파트를 전세로 선택하게 됩니다. 그런데 만약 나중에 집이 경매로 넘어간다면 전세금을 모두 반환받을 수 있는지가 중요한 문제가 될 수 있습니다.
앞서 설명한대로 시세가 3억 7천이고 융자가 1억 4천이라면 아직까지 전세금을 담보할 여력이 있는 것처럼 보입니다. 하지만 이런 집을 임차할 때에는 주의할 점이 있습니다. 바로 ‘주택임대차 보호법 상 대항력과 우선변제권’을 확인하는 것이 중요합니다.
대항력과 우선변제권 확인하는 방법 안내
대항력 확인 방법
- 전입신고: 임대인이 대항력을 주장하기 위해서는 입주자로서 전입신고가 필요합니다. 이를 통해 주택임대차보호법에 따른 대항력을 인정받을 수 있습니다.
- 임대차계약서: 임대차계약서에 대항력을 명시하는 조항을 넣는 것이 좋습니다. 대항력을 명시함으로써 법적인 근거를 강화할 수 있습니다.
우선변제권 확인 방법
- 임대차계약서: 임대차계약서에 배당을 요구할 수 있는 근거가 되는 확정일자를 명시하는 것이 중요합니다. 임차인이 이 확정일자를 통해 우선변제권을 주장할 수 있습니다.
- 증명서류: 확정일자를 입증할 수 있는 증명서류를 보존하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 임대차계약서나 입주확정서 등이 이에 해당됩니다.
대항력은 말 그대로 낙찰받은 사람이 보증금을 반환할 때까지 집을 비워주지 않아도 되는 권리를 말하고, 우선변제권은 경매시 임차권의 권리로 배당을 요구할 수 있는 권리입니다.
대항력은 전입신고와 입주를 요구하며, 우선변제권은 임대차계약서에 확정일자를 받아놓는 것이 필요합니다. 여러분의 경우에는 지금 전세를 얻어 확정일자를 받아도 근저당권이 우선하기 때문에 경매에서는 선순위 근저당권이 우선 실행됩니다. 따라서 경매에서 임차권을 주장할 수 없게 됩니다. 그렇기 때문에 경매 절차에서 ‘배당요구’를 통해 보증금을 반환받을 수 있는 방법을 선택하는 것이 중요합니다.
총론적으로 말하자면, 설정된 근저당권의 피담보가치가 아직 시세 3억 7천 중 1억 4천만원에 불과하므로 경매가 진행될 경우 확정일자를 받아두고 배당요구를 통해 전세금을 보전받을 수 있을 것입니다. 전입신고 이후에는 계약서에 ‘확정일자’를 꼭 받아두시기를 권장드립니다.