저는 상가 입대사업자로, 2년 임대 계약을 진행하고 1개월치 임차료만 지불한 뒤 1개월치가 밀려있는 상태입니다. 상가를 임차한 법인데 연락을 취해보니 현재 해당 회사는 폐업신고를 했으며, 사무실에 있는 집기와 비품 등을 다 놔둔 채 도주를 했습니다.
그 뒤로 임대인이 저에게 임차보증금에 대하여 임차인의 거래처 및 은행에서 가압류가 계속 들어오고 있는 상태인데, 제가 주변에 알아보니 2개월 임차료가 밀리게 된면 명도소송이 가능하다고 들었습니다. 그럼 제가 그때까지 상황을 지켜보고 있어도 큰 문제가 없을까요?
현재 임차인의 거래처와 은행에서 가압류한 임차보증금은 저희가 밀린 임차료와 소송비 등을 제외한 금액에 대해서만 공탁을 걸어 놓는건지 공급합니다.
또 저희 채무변제가 우선시 될 수 있는건지, 직원들이 해당 사무실 안 집기와 비품을 다 가지고 나간다면 2개월 임차료가 밀린 시점에서 계약해지 내용증명을 보낸 후 밀려 있는 임차료만 반제한 뒤 나머지 금액에 대해 공탁을 걸어 놓아도 되는지 궁금합니다. 명도소송까지는 진행하고 싶지 않으며 될 수 있으면 빠르게 사건을 해결하고 싶습니다.
답변 드립니다.
네, 임대차계약에서 임대인은 계약 종료 시 임차보증금에서 밀린 월세 등을 제외한 나머지 금액만 반환할 권리가 있습니다. 따라서 보증금 전액을 공탁할 필요는 전혀 없습니다. 가압류가 들어왔다고 해서 즉시 공탁할 필요도 없으며, 계약이 종료되어 보증금(월세 등 공제한 잔액)을 반환해야 할 시점에 가압류결정을 이유로 공탁하시면 됩니다.
가압류가 되어있다고 해서 즉시 집행이 들어오는 것은 아니기 때문에 2개월 후 명도소송을 진행하셔도 되고, 계약 기간까지 보증금에서 월세를 공제해 나가셔도 됩니다. 보증금이 계약 기간 1년치의 월세를 담보할 수 없는 경우라면 2개월 연체 시점에 명도소송을 착수하시는 것이 옳은 방법일 것입니다.
명도소송의 순서
- 채권자의 청구서 작성: 채권자(여기서는 임대인)는 채무자(임차인)에 대한 청구서를 작성하여 채무자에게 송달합니다. 청구서에는 채무자가 미납한 월세 및 기타 비용 등이 명시되어야 합니다.
- 명령문 청구서 제출: 채권자는 법원에 명령문 청구서를 제출합니다. 명령문 청구서에는 채권자의 청구 내용과 이유가 기재되어야 합니다.
- 명령문 통지 및 이의신청 기회 부여: 명령문이 발부되면, 이를 채무자에게 통지합니다. 채무자는 특정 기간 내에 명령문에 이의를 제기할 수 있습니다.
- 이의신청이 없거나 이의가 기각된 경우: 채무자가 특정 기간 내에 이의를 제기하지 않거나 이의가 기각된 경우, 명도집행이 진행됩니다.
- 채무자의 재산매각 및 채무 이행: 명도집행을 통해 채무자의 재산이 매각되면, 그 대금으로 채무를 이행합니다.